Ломать – и строить
Что такое лицо города? Памятники старины, уютные скверы, чистые улицы, обустроенные дворы... А главное - архитектура, то, что радует самих жителей города и удивляет приезжих. Вот только удивление это бывает разным: от восхищения до сожаления. А каков наш Иркутск, какие эмоции он вызывает у гостей, российских и иностранных?
Примеров о том, как облик полуразрушенного деревянного центра Иркутска шокирует приезжих, множество. Вот один – из моего личного опыта. Однажды, несколько лет назад, по своим журналистским делам я сидела в кабинете большого медицинского начальника. Он был в ярости на свою помощницу по простой причине: в этот день в Иркутск приехала делегация их немецких партнеров, и водитель служебного автобуса по привычке включил в маршрут от аэропорта улицу Байкальскую, а именно съезд от Театра кукол к рынку. Как говорится, для тех, кто понимает. Недоумение жителей Германии выразилось в изумленных переговорах между собой с нелестным упоминанием «бургомистра»…А главный человек встречающей стороны в своем кабинете был красным от стыда за город, показанный не тем «лицом».
Еще один пример. В середине 2000-х, еще при губернаторе Борисе Говорине, в Иркутск в рамках серьезной международной программы прибыла большая делегация дипломатов из разных стран. С женами, сотрудниками. В Сером доме им долго рассказывали, как богата наша область – и золотом, и газом, и лесом…А потом повезли в Байкалбизнесцентр по улице Байкальской, от Театра кукол в сторону «Баргузина». Позже одна из московских представительниц принимающей стороны потихоньку рассказывала уже иркутским хозяевам, что у нее в этот момент было одно желание – забраться от стыда под шторку у окна автобуса. А когда в бизнесцентре стали вновь рассказывать про богатства региона, хозяева больше всего боялись вопроса о том, что это за «архитектуру» гости сейчас видели. Слава Богу, дипломаты оказались верны профессии и все эмоции оставили при себе.
И такие примеры можно перечислять бесконечно.
Сначала – купить что-нибудь ненужное…
Лукавить не стоит – конечно, гораздо проще, удобнее и дешевле строить на свободной территории. Заниматься расселением частного сектора, в каждом доме которого прописано иной раз по три поколения семьи, дело хлопотное и неблагодарное. В Иркутске строительных компаний, выбирающих такой путь, не больше двух-трех.
Напомним, с начала 2007 года распределение участков под жилищное строительство в Иркутске отошло к областным властям. И практически замерло. Сейчас строителям (а что делать, без земли стройку не начнешь) остается два пути: расселять частный сектор либо покупать землю у владельца. В обоих случаях можно привести в пример компанию «Новый город», которая идет именно таким путем.
Расселение частного сектора приносит строительным компаниям немало сюрпризов и заставляет выполнять несвойственные им функции. Строителям приходится выступать представителями «переселенцев» в суде, спорить с муниципальной властью и разрешать проблемы, созданные ею же, и даже становиться благотворителями.
Уместно сделать небольшое отступление. Возглавляющий совет директоров ФСК «Новый город» Александр Битаров, так уж сложилась биография, за последние полтора десятка лет работал в городской администрации, дважды был первым заместителем губернатора, депутатом регионального парламента. Поэтому не только обычные люди, но и чиновники понимающе говорят: да ладно, кто-кто, а эта компания уж точно при дармовой земле. У воды быть да не напиться!
- Первый дом «Нового города» был сдан десять лет назад, с тех пор построено несколько крупных жилых комплексов, - рассказывает сам Битаров. – В общей сложности они расположены на территории порядка 15 гектаров. И ни один квадратный метр мы не получили бесплатно! Вся земля или покупалась компанией у собственника, или расселялись целые кварталы частного сектора.
Во что обходится «Новому городу» приобретение площадок для строительства? Вот примеры по нескольким жилым комплексам.
«Новый город-1» (р-н улиц Подгорная, Партизанская, Невского) :
Расселено 22 дома (в том числе многоквартирные),
«Новый город-2» (р-н улиц Ямская, Подгорная, Партизанская):
Расселено 10 домов (в том числе многоквартирные),
«Светлый» (р-н улиц Рабочего Штаба, Ангарская):
Расселено 6 домов (в том числе многоквартирные),
«Новый город-3» (р-н улиц Невского, Советская):
Будущая строительная площадка приобретена путем отселения жителей 24 домов (в том числе многоквартирных), стоимость площадки составила 250 млн. рублей.
Если перевести эти затраты на более понятный язык стоимости квадратного метра, то только цена земли и прокладки сетей в одном кв. метре (без строительных работ) составила в этом жилом комплексе 8,1 тысячи рублей.
В общей сложности «Новый город» расселил более 400 семей! В результате получил под строительство землю, обремененную старыми деревяшками, требующими сноса.
«Новый город-7» (микрорайон Солнечный, улица Дыбовского):
Площадка под строительство, приобретенная у частных лиц, обошлась в 215 млн. рублей. В себестоимости квадратного метра жилья цена земли и прокладки сетей составила 5 тысяч рублей.
«Прибайкальский» (улица Верхняя Набережная):
Земля под строительство приобретена у частных лиц за 100 млн. рублей. 3,4 тысячи рублей – такова стоимость земли и прокладки сетей в себестоимости квадратного метра этого жилого комплекса.
«У нас тут очередь!»
- За время работы компании запомнилось две особо примечательных истории, - рассказывает заместитель гендиректора ФСК «Новый город» Галина Кузняная. – Одна случилась на самой первой площадке в районе улицы Невского, где возводился комплекс «Новый город-1». Естественно, прежде чем начать расселение, мы собираем все возможные справки о том, сколько домов, кто и где прописан, сколько лет дому – в общем, полную историю участка. И обнаруживаем реальный дом, в котором живет одинокая женщина с несовершеннолетними детьми. Но дома этого де-юре нет даже в БТИ. Его списали - он устарел и морально, и материально..А семья живет! Выясняется, что женщина из погорельцев, муниципалитет когда-то ее временно поселил в этот дом и благополучно забыл. Что делать нам? Дом можно было просто сносить – он нигде не существует. А куда жильцов? На улицу? Для нас это невозможно. Нужно жилье взамен.
Но мы строим дома на кредитные ресурсы, в том числе на деньги дольщиков, и приобретение квартиры для этой женщины – дополнительные затраты. Следовательно, сделку по такому приобретению нужно провести юридически и обосновать эти траты для дольщиков. Пришли в администрацию района с предложением - мы вам, как властям, отдаем квартиру, а вы передаете ее этой женщине. И получили честный ответ: «Здрасте! У нас тут очередь, а мы ей будем отдавать!» Объяснить, что «их» очередь не имеет никакого отношения ни к нашей квартире, ни к этой женщине, не удалось. Хотя именно они ее поселили куда-то когда-то и забыли. Разговор окончился ничем. В итоге мы оформили одну из сданных «Новому городу» квартир (старое жилье сдается в зачет нового – авт.) этой семье сначала на условиях аренды, предварительно квартиру отремонтировав. А потом, когда в этой семье подросла старшая дочка (мама была не слишком социально благополучна, и у нас существовало опасение за судьбу жилья и, следовательно, детей), квартиру оформили на ее имя.
В доме поселилось дерево
Галина Кузняная продолжает:
- Свежая история. На участке, который мы расселяем, стоит дом. В нем никто не живет, сквозь него проросло дерево, и давно, уже лет десять как. Проводим экспертизу, собираем справки, выясняем: за домом числится несовершеннолетняя девочка, находившаяся в детском доме. Как раз незадолго до начала всей этой истории она по возрасту из детдома поступает в училище, естественно, живет в общежитии – деревянный дом, за которым никто не ухаживал несколько лет, совершенно непригоден. К слову, успевает родить ребенка, из-за чего у нее возникают проблемы – нельзя жить с ребенком в общежитии учебного заведения. Девочка сбегает к сестре, чтобы малыша не забрали социальные работники.
А жилье, тот самый дом с деревом, - муниципальное. И мы опять идем к властям. Говорим, что предоставим девочке хорошее жилье в малосемейном общежитии. Но она должна хоть прописаться в разрушенном доме, чтобы мы могли юридически провести обмен. Власти говорят: под уголовную статью никто не пойдет - прописывать в разрушенный дом «ребенка» с ребенком нельзя. Выбора нет: «Новый город» опять занимается своеобразной благотворительностью, при этом закрывая «дыры», которые власти оставили и забыли про них. А люди нуждаются в защите!
Вместо развалин – жилье на Рублевке?
В Иркутске строительные компании, которые занимаются расселением частного сектора, остаются с проблемой один на один. Хотя по идее город должен бы сказать как минимум спасибо за то, что приобретает новый современный облик, ничего не вкладывая.
На первое место при расселении выходят, как говорят строители, «хотелки» тех, кто живет на приглянувшихся строителям участках. Мало кто соглашается уже на первом этапе переговоров и выставляет нормальные, рыночные условия: либо переезжает в предлагаемое жилье, либо доплачивает и ждет квартиру в новостройке.
Вот пример. Одна из домовладелиц выставила за старый деревянный дом цену, по которой смело можно было начинать торговаться за особняк на Рублевке. Строители пришли к ней с генпланом, показали, какая многоэтажка должна стоять на месте ее дома и сколько придется платить дольщикам за квадратный метр, если строительная компания согласится на условия домовладелицы. Цена квадратного метра оказалась такой, что компания решила вообще отказаться от возведения этой блок-секции, обойдя дом вокруг. И честно предупредила женщину, что больше покупателя на ее дом не найдется никогда, потому что на этом пятачке ни по одной норме построить будет ничего нельзя. Только тогда у продавца подключился здравый смысл.
- Все это очень растягивается по времени, - говорит Галина Кузняная. – Как правило, люди не просят денег, а меняют на другое жилье. Хотя вот недавно иркутяне, на которых жилье «свалилось» просто так, по наследству, и было им не нужно, попросили быстрее отдать им деньгами - на свадьбу. Но зато нередки случаи, что когда-то бабушка по доброте душевной прописала в квартиру многочисленных родственников. Бабули уже и на свете нет, жилье муниципальное. И мы начинаем его приватизировать, идем от лица родственников в суд, доказываем, что они там действительно давно живут…А иначе, поскольку жилье муниципальное, мы муниципалитету и должны отдать взамен квартиру.
Иркутску не хватает жилья!
На первый взгляд квартир в областном центре строится немало. Однако специалисты уверяют: количество сдаваемых квадратных метров не удовлетворяет имеющийся спрос. Та же компания «Новый город» приводит в пример ситуацию: когда на год раньше срока сдавался жилой комплекс «Прибайкальский», в нем оставалось достаточно много непроданных квартир. Но прошел год, кризис закончился, люди увидели, что бесплатных квартир не появилось. И следующий по очереди комплекс в Солнечном оказался практически полностью распроданным еще до окончания строительства.
- Это называется «отложенный спрос», - объясняет Галина Кузняная. – Когда начался кризис, люди ждали, что стоимость квадратного метра в новостройке резко снизится. Этого не произошло: земля, стройматериалы, энергообеспечение так же дороги и еще растут в цене.Не подешевела рабочая сила. Так отчего же жилье должно упасть в цене? Выждав паузу, люди вновь начали покупать квартиры. Жизнь идет, семьи увеличиваются, родители и дети разъезжаются – спрос на жилье остается стабильным, и в Иркутске он не удовлетворяется. Потому что в областном центре реально мало строится жилья.
Участки по-прежнему остаются главной проблемой. «Новый город», дав объявление о покупке земли, получил массу предложений. Но участки по пять-десять соток, предлагаемые в Иркутске, никак не могут способствовать комплексному жилищному строительству. Зато в Иркутском районе предлагаются территории до 140 га – вероятно, уже скупленные земельные паи или те, что еще можно скупить. Однако в Иркутский район компания пока заходить не готова – придется тянуть десятки километров сетей, что сведет на нет всю рентабельность строительства. Здесь нужны решения на уровне областной власти.
Сети, кстати, остаются больным местом и в городе. Фактически граждане, покупающие жилье в новых квартирах, вкладывают деньги в реконструкция старых (магистральных) и развитие новых сетей, подъездных путей, детских площадок, работая за город и область.
«Новый город-1» (р-н улиц Подгорная, Партизанская, Невского) :
прокладка сетей – более 35 млн рублей.
«Новый город-2» (р-н улиц Ямская, Подгорная, Партизанская):
прокладка сетей – почти 49 млн рублей.
«Светлый» (р-н улиц Рабочего Штаба, Ангарская):
прокладка сетей – более 35 млн рублей.
«Новый город-3» (р-н улиц Невского, Советская):
прокладка сетей обошлась более чем в 26 млн рублей и это только часть на несколько построенных блок-секций..
«Новый город-7» (микрорайон Солнечный, улица Дыбовского):
Прокладка сетей обошлась в районе 47 млн. рублей
«Прибайкальский» (улица Верхняя Набережная):
Прокладка сетей около 51 млн. рублей..
Но если присмотреться к этой проблеме глубже, то понятно еще и другое: социальная среда – это не только сети, детские и спортивные площадки, асфальтированные дороги.
- Я, наверно, не ошибусь, - продолжает Галина Кузняная,- если скажу, что за последние годы ни в одном новом микрорайоне не построено строителями ни одной школы, ни нового детского сада. Какие школы и детсады, если земля обходиться строителям в очень немалую «копеечку»?
- Мы готовы пойти на то, чтобы в комплексе с возводимым жильем (при определенном количестве квадратных метров) построить, например, детский сад, - говорит Галина Кузняная. – Мы купили землю под строительство, пусть город или область выделят еще небольшой участок рядом – мы сделаем перераспределение территории и «впишем» детсад в микрорайон. Если мы сдаем более ста тысяч квадратов жилья, то вполне можно вести речь и о строительстве школы, дайте только под нее землю.
Строители объединяются
Поняв, что если проблема с землей под строительство в областном центре будет решаться так же «успешно», как сейчас, строители начали искать выход из ситуации. ФСК «Новый город», к примеру, занялся комплексной разработкой территории между Ангарском и Иркутском, называя будущее строительство «городом-спутником».
- Там территория размером в 700 га, одни мы на ее освоение, безусловно, не выйдем, - говорит Галина Кузняная. – Однозначно приглашаем к участию и другие строительные компании - пусть каждый берет свою территорию и осваивает, а кроме того, в обязательном порядке нужна поддержка и помощь власти.
Три строительные компании – «Энергохимкомплект», «Новый город» и «Сибавиастрой» также занялись совместным проектом по освоению застроенных территорий согласно существующей государственной программе. В городе берется участок, застроенный старыми домами, и расселяется силами не только строительных компаний, но также муниципалитета, причем все это делается по нормативам, а не по желаниям переселенцев. Строители должны вернуть часть квадратных метров муниципалитету, который заселяет туда очередных переселяемых – так запускается колесо все новых и новых строек. Для старого деревянного Иркутска практически нет других механизмов развития…
Возвращаясь к началу текста – именно такие стройки и будут менять лицо города, в который не стыдно будет пригласить гостей. Причем это должны быть не строительные «заплатки», когда стоит красивый квартал, а вокруг давно требующие сноса развалюхи, а именно большие территории новостроек с новыми школами, современными детскими садами, подземными парковками.
Строители предложили, теперь ход властей. От них зависит, что в Иркутске – скоро сказка сказывается или скоро дело делается.
Ольга Ильина
Реклама.