«Покупатели спрашивают возраст продавца и требуют справки»: как влияет «эффект Долиной» на рынок вторичного жилья в Иркутске

Как сейчас проходят сделки в регионе и как не стать участником подобной истории – выяснила КП-Иркутск.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

- Планировали с мужем купить квартиру. Но после ситуации с недвижимостью Ларисы Долиной уже и не знаем… – признается 30-летняя жительница Иркутска Алина.

Сомнения сибирячки вполне объяснимы. История судебного процесса о продаже квартиры народной артистки наделала немало шуму под конец уходящего года. Возник даже термин «эффект Долиной», отражающий опасения покупателей лишиться средств и жилья после приобретения недвижимости на вторичном рынке. Как сейчас проходят сделки в Иркутской области и как не стать участником подобной истории – выяснила КП-Иркутск.

Что такое «эффект Долиной» и как он возник?

История началась с того, что Лариса Долина, народная артистка России, стала жертвой телефонных мошенников. Осознала она это, когда уже продала свою элитную квартиру в Москве за 112 миллионов рублей, а вырученные деньги передала аферистам. Артистка обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной, аргументируя, что на момент подписания документов она не отдавала себе отчета в своих действиях из-за психологического воздействия мошенников.

Суд поддержал доводы Долиной и вернул ей право собственности. При этом покупатель, Полина Лурье, осталась без квартиры и без уплаченных за нее денег. Служители Фемиды постановили, что 112 миллионов рублей женщина должна взыскивать с самих мошенников.

Этот случай вызвал широкий общественный резонанс, появился даже термин «эффект Долиной». Он обозначает ситуацию, когда пожилой продавец недвижимости, после совершения сделки, добивается через суд ее аннулирования, объясняя, что был введен в заблуждение мошенниками, и возвращает себе квартиру, не компенсируя затраты покупателю. Подобные схемы на фоне этой истории стали всплывать в разных регионах страны.

Покупатели интересуются личностью продавца

Виктория Маланова, опытный риелтор из Иркутска, уже заметила изменения в поведении покупателей недвижимости.

- Покупатели, интересующиеся объявлениями о продаже квартир, первым делом начинают разговор с вопросов о личности продавца. Задают вопросы о его возрасте, семейном положении, дальнейших намерениях (купит ли он другое жилье или оставит деньги на счете).

Интересует любая мелочь, касающаяся состояния здоровья и финансового положения продавца. Например, они просят доказательства, что продавец в скором времени не станет банкротом и не состоит ли на учете в психиатрическом учреждении.

- Порой доходит даже до абсурда! Один из клиентов потребовал подтвердить, что продавец не умрет в ближайшем будущем. Естественно, предоставление таких документов невозможно.

Бюджетные варианты жилья, включая комнаты в общежитиях, находят своих покупателей.

Фото: Ольга ЮШКОВА.

Тем не менее, несмотря на повышенную тревожность, общее число сделок на рынке остается прежним. По словам Виктории, это связано с низкими ставками по банковским вкладам, из-за чего хранение денег на депозитах перестало приносить выгоду. Недвижимость же продолжает дорожать. И даже бюджетные варианты жилья, включая комнаты в общежитиях, находят своих покупателей.

Меняется и подход к оформлению сделок.

- Раньше покупатели стремились привлекать нотариусов, считая это дополнительным уровнем защиты. Теперь большинство настроено скептически: «Если суд признал правомочность иска Ларисы Долиной, зачем вообще нотариус?». Мы подробно объясняем, что, помимо нотариуса, используются и другие инструменты проверки: оценка документов банком, взаимодействие с органами опеки, если в квартире живут дети, привлечение других контролирующих структур. Сама процедура расчета стала строго безналичной, проходящей через банковские организации. Расчеты теперь осуществляются исключительно через банковские переводы – никаких расписок и пересчета наличных.

Допускает Виктория и возможное подорожание услуг риелторов.

- Специалистам приходится тратить куда больше усилий и времени, чтобы проверить продавца, а также успокоить напуганных клиентов и развеять их опасения

«Цены на недвижимость не вырастут»

А вот Марию Седых, риелтора и эксперта по недвижимости, история с Ларисой Долиной не пугает. Она считает этот случай более исключительным, ведь на практике суды чаще поддерживают права добросовестных покупателей.

- Страхи покупателей вполне оправданы, но мы уверены, что законодательство решит проблему в обозримом будущем, и подобных ситуаций удастся избежать.

По словам Марии, «эффект Долиной» практически не влияет на общую картину рынка недвижимости. Рост цен на жилье из-за прецедента с артисткой вряд ли случится.

- Покупателям не стоит отказываться от вариантов с небольшой скидкой на жилье. У продавцов могут быть разные причины: кому-то срочно нужны деньги, кто-то планирует переезд. Такие предложения быстро находят покупателей. Мы внимательно проверяем всю документацию, от приватизации до истории владельцев. Любые сомнительные моменты выявляются мгновенно. Разумеется, самостоятельная покупка квартиры без сопровождения агентства несет большие риски. Обычные покупатели могут легко нарваться на мошеннические схемы или неблагонадежных продавцов.

Стало больше сделок на рынке

Риелтор Наталья Толстикова также подтверждает активный рост числа сделок на рынке недвижимости:

- Сначала мы ожидали, что покупатели станут осторожничать и откажутся от сделок из-за случая с Ларисой Долиной. Но нет. Причина оживления рынка – предстоящие изменения в программе семейной ипотеки, которые начнут действовать с февраля 2026 года. Новые правила требуют, чтобы оба супруга участвовали в кредите, поэтому многие торопятся купить жилье до вступления изменений в силу. Количество сделок заметно увеличилось: если раньше агент в среднем завершал 3-4 сделки в месяц, то сейчас этот показатель вырос до 5–6 сделок. Думаю, что эта тенденция будет продолжаться и дальше.

Титульное страхование защищает от потери права собственности, если сделку признают недействительной.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

ЭКСПЕРТНО

Галина СКОРИК, ведущий юрист по вопросам недвижимости и сопровождению бизнеса:

«Покупателю полезно лично присутствовать на переговорах и встречах с покупателем»

- Ситуация с Ларисой Долиной и Полиной Лурье – это стандартный случай для судебной практики. Подобные дела происходят постоянно. Просто Лариса Долина известна публике, и ее история подчеркнула риски, сопутствующие покупке недвижимости, машин, бизнеса и другого ценного имущества.

Сделки, заключенные под влиянием заблуждения или обмана, называются сделками с пороком воли. Ключевую роль здесь играет психологическое состояние участников на момент подписания договора. Чтобы уменьшить риск такой ситуации, покупателю полезно лично присутствовать на переговорах и встречах, при осмотре недвижимости, а также общаться непосредственно с продавцом, а не его представителями. Поинтересуйтесь причинами продажи и планами на дальнейшие действия с деньгами. Ваша внимательность и интуиция помогут вовремя распознать потенциальные риски.

Запросите у продавца медицинскую справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Особенно, если это пожилой человек или есть сомнения в его состоянии. Можно предложить продавцу вместе сходить на прием к врачу-психиатру, чтобы оценить его физическое и психическое состояние на момент сделки. Врач составит заключение, подтверждающее отсутствие алкогольной или наркотической зависимости, признаков неадекватного поведения и т.д. В случае судебного разбирательства такие документы докажут, что продавец был вменяем и понимал суть сделки. Кроме того, это продемонстрирует ваше ответственное отношение и стремление учесть возможные нарушения воли продавца.

Также можно оформить титульное страхование: оно защищает от потери права собственности, если сделку признают недействительной. В таком случае страховка покроет стоимость квартиры.

КСТАТИ

«Нотариус не снимает все риски, но он необходим»

Нотариус - это государственный гарант соблюдения законов при совершении сделок. Часто покупатели избегают привлечения нотариуса из-за дополнительных расходов. Однако его участие оправдано, так как нотариус профессионально проверяет сделку, устанавливает дееспособность сторон, разъясняет все юридические тонкости и защищает интересы обеих сторон. Хоть нотариус и не исключает все риски, его участие настоятельно рекомендуется при крупных сделках с недвижимостью. Это укрепляет позицию покупателя в случае судебных споров и ускоряет регистрацию сделки.

ВАЖНО!

Несовершеннолетние в квартире – особый риск для покупателя

Наличие в квартире зарегистрированного несовершеннолетнего лица создает дополнительный риск для покупателя, поэтому такие сделки требуют повышенного внимания. Обязательно получите письменное разрешение органов опеки и проследите, чтобы ребенок был снят с регистрационного учета до выплаты денег продавцу.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

«Мой муж не мог этого сделать»: в Бурятии судят мертвого убийцу королевы красоты Сэсэг Буиновой (подробнее)

«Облил пол бензином и подпер дверь»: отец пытался убить четвертых детей после ссоры с бывшей женой (подробнее)

«Весь покрылся льдом!»: история щенка Клёпы, брошенного на улице в 35-градусные морозы (подробнее)