Каждая четвертая семья в России готова не покупать квартиру, а снимать качественное арендное жилье. Но проектов на всех не хватает

Представитель ДОМ.РФ рассказал, как Институт развития развивает цивилизованный рынок аренды

Все квартиры в арендных проектах ДОМ. РФ сдаются с качественной отделкой, мебелью и современной бытовой техникой. Источник: ДОМ.РФ

19 июля в Иркутске начался IX Байкальский саммит. В рамках деловой части на сессии «ProDevelopment: новые форматы и точки роста» выступил заместитель директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Эльдар Асадуллаев. Он рассказал о состоянии рынка арендного жилья в стране, путях развития цивилизованной аренды, а также экспертизе и компетенциях в теме, накопленных ДОМ.РФ. Помимо этого, на полях саммита было подписано соглашение о реализации очередного арендного проекта Института развития в Иркутске.

ПОЛЬЗОВАТЬСЯ, НО НЕ ВЛАДЕТЬ

В России арендным жильем пользуются 12-13% семей. Около 5% из этого числа в секторе некоммерческого найма, т.е. пользуются муниципальным жильем или жилплощадью, которую предоставляет работодатель. Остальные (8-9%) прибегают к аренде на рыночных условиях. По оценкам Института развития, под аренду в России используется 6% площадей всего жилфонда (229 млн кв.м в абсолютных цифрах).

Асадуллаев констатировал: рынок арендного жилья в России остается «серым». 95% арендодателей — это частные лица.

Один из национальных проектов, который реализуется в России - «Жилье и городская среда». Его ключевая задача - способствовать улучшению жилищных условий населения. По данным Росстата, около 8000 семей ежегодно улучшают условия жизни. Половина из этой статистики — это вклад ДОМ.РФ за счет развития разных программ.

«Когда мы говорим про улучшение жилищных условий, в первую очередь подразумеваем покупку собственного жилья. Но купить квартиру или дом может позволить себе ограниченно число семей. Данные Института развития показывают: даже если запустить ипотеку с нулевой ставкой, приобрести жилье не смогут около 40% населения», — отметил выступающий.

Арендное жилье от ДОМ. РФ обеспечено всей необходимой инфраструктурой. Источник: ДОМ.РФ

Выходом из ситуации и действенным вариантом улучшения жилищных условий является аренда недвижимости. По опросам ДОМ.РФ, каждая четвертая семья (около 24%) рассматривает съем жилья как долгосрочное решение квартирного вопроса. Показательна тенденция: люди до 25 лет готовы арендовать квартиры в два раза чаще остального населения. Иными словами, молодежь хочет пользоваться, но не владеть.

Желанию жить в съемной недвижимости препятствует низкое количество вариантов аренды в жилфонде крупных городов и их низкое качество. Плохой ремонт и бытовые условия, ввиду «серости» рынка слабо защищены права собственников и арендаторов.

ПЛАНКА КАЧЕСТВА

Рынок цивилизованной аренды в России активно развивает ДОМ.РФ. Институт развития выполняет поручение президента: «Обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья … для коммерческого найма». Чтобы задать планку качества, были проработаны аспекты, которые, с одной стороны, упрощают доступ к аренде жилья для населения, а с другой — повышают качество услуги.

Во всех форматах арендного жилья ДОМ.РФ современный ремонт, установлена мебель и бытовая техника. С арендатором заключается официальный договор. В комплексах доступен консьерж-служба, есть охрана и система видеонаблюдения. Для бронирования квартир можно использовать мобильное приложение. В нем же реализованы коммуникация со службой поддержки и оформления нужных арендатору услуг (уборка, стирка, выгул питомцев).

В портфеле арендного жилья ДОМ.РФ сейчас 17 проектов в семи регионах. Это 9736 квартир и апартаментов в составе арендных домов. Реализованы комплексы не только для аренды физлицами, но и под задачи бизнеса. Например, для сотрудников компании «Сибур» в Тобольске (Тюменская область) или «Полюс Алдан» в поселке Нижний Куранах (Республика Саха).

Три года назад ДОМ.РФ утвердил программу льготной аренды в своих проектах до четверти квартир. Категории граждан, которые могут снять жилье, определяет регион, в котором построен объект. Арендатор платит до 20% от рыночной цены квартиры, остальная часть субсидируется.

Запуск аренды на таких условиях впервые состоялся в воронежском комплексе «Современник» в 2022 году. 41 квартиру (25% от имеющихся) передали на льготных условиях сотрудникам здравоохранения, образования, спорта и культуры. ДОМ.РФ готов масштабировать опыт на будущие проекты во всех регионах.

На сегодняшний день в арендном портфеле ДОМ. РФ 17 проектов в 7 регионах. Источник: ДОМ.РФ

Знаковый проект стартовал на Дальнем Востоке. До 2043 года по поручению президента и правительства в ДФО возведут 10 тысяч арендных квартир. Финансировать строительство будет ДОМ.РФ, а возведут их частные девелоперы. Отделка и дополнительная комплектация должны быть выполнены согласно техническому заданию ДОМ.РФ.

Что касается проекта в Иркутске, то он будет реализован на ул. Вепхняя Набережная. Здесь планируется построить дом на 217 квартир общей площадью 8900 кв. м. Застройщиком выступит «УКС г. Иркутска». Сдача дома в эксплуатацию запланирована на конец 2025 года.

КАК СТРОИТЬ БОЛЬШЕ

Одним из драйверов для рынка арендного жилья выступает снижение финансовой нагрузки. Сегодня налоги для собственников жилья физлиц несоразмерны владельцам объектов из числа юрлиц. Это угроза рентабельности таких проектов для бизнеса. ДОМ.РФ имеет успешный опыт взаимодействия с субъектами РФ по установлению льготы по налогу на имущество в отношении арендных домов. На сегодняшний день она введена в 21 регионе (в том числе и Иркутской области).

Стимулировать рынок может механизм масштабных инвестиционных проектов (МИП). В рамках алгоритма город может передавать застройщикам муниципальные земли без торгов: чтобы на участках возводились арендные дома. Схема уже апробирована в Липецке, Тамбове, Тюмени и Иркутске.

В заключении Асадуллаев резюмировал: пока механизм наемных домов в России не получил широкого распространения. Проекты преимущественно реализуются при полном финансировании из бюджета. Эксперты Института развития разработали законопроект, который увеличит экономическую привлекательность строительства наемных домов. Среди ключевых мер — упрощение финансирования с применением инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ.

КСТАТИ

В саммите приняли участие и другие представители ДОМ.РФ. Директор по развитию городской среды Антон Финогенов рассказал о проектах создания и преобразования общественных пространств. Екатерина Суворова из Банка ДОМ.РФ поделилась с собравшимися опытом участия ДОМ.РФ в реализации проектов редевелопмента, а руководитель направления «Инфраструктурные облигации» Ирина Игошина в своем выступлении описала механизм применения облигаций ДОМ.РФ для создания инфраструктуры под строительство жилья.