Премия Рунета-2020
Иркутск
+20°
Boom metrics
Недвижимость3 июля 2024 8:42

«Вторичка» или новостройка? В Иркутске выбор сложнее, чем кажется

Тем, кто решил не откладывать решение квартирного вопроса, приходится просчитывать все факторы
Иван ПАВЛОВ

Фото: ПЫХАЛОВА Юлия (архив).

К началу лета, если судить по данным официальной статистики, стоимость квадратного метра в новостройках среднего качества в Иркутске достигла 125,5 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 114,7 тыс. Впрочем, сейчас цены ещё выше. И если еще недавно льготная ипотека вынуждала покупателей склоняться к более дорогим новостройкам, то сейчас ситуация меняется. Свежая «вторичка» — даже при высоких ежемесячных платежах — часто оказывается более практичным выбором. Хотя и не всегда.

Вместе с сервисом недвижимости Домклик от Сбера разбираемся в парадоксах иркутского рынка недвижимости и подыскиваем квартиры в ипотеку в разных частях города.

Выбираем, где жить

Для сравнения мы взяли похожие квартиры с одинаковой площадью 40–43 квадратных метра. Как раз такие чаще всего и покупают в Иркутске, по данным Минстроя — не слишком маленькие и даже, скажем, достаточно просторные.

Для чистоты эксперимента «вторичку» рассматривали тоже не всю подряд (понятно, что можно отыскать дешевую убитую хрущевку или пока не расселенный барак 50-х годов прошлого века). Нет, выбирали «свежие» варианты — в домах, построенных не более 15 лет назад.

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

И подсчитали расходы. Понятно, что на решение о покупке того или иного жилья будут серьезно влиять условия ипотеки. Здесь, конечно, нам пришлось непросто. Рыночная ипотека на вторичное жилье — в ходу. Но в июле, в связи с ожидаемым всеми экспертами повышением ключевой ставки, «проценты» по ней вновь могут подрасти. По «Семейной ипотеке» на момент нашего эксперимента было известно следующее: ее продлят, но текущая ставка 6% сохранится для семей с детьми возрастом до 6 лет. Кроме того, как сообщили в Минстрое, на эту же ставку смогут претендовать жители малых городов, регионов с низким уровнем строительства, а также люди, которые хотят возвести собственное жилье вне зависимости от возраста наследников. Но официального старта обновленной программе еще не дали.

И, наконец, еще в преддверии отмены «Господдержки» застройщики и банки предложили покупателям свои программы кредитования — такие есть, например, в Сбере. И как тут считать?… Мы, конечно, сделали все возможное. Но предлагаем смотреть не столько на конкретные цифры, которые у нас получились, сколько на общую логику: как и что учитывать, чтобы понять, что выгоднее именно для вашей семьи в текущих условиях — «вторичка» или новостройка.

Ленинский округ

Далековато от центра? Зато «близки» к идеалу цены. Для Ленинского округа это правило действует железно, все-таки в поездке до Ново-Ленино от центра надо преодолеть километров 20.

ЖК Пулковский

Новостройка.

Совершенно обычная цена для квартиры в 40,5 квадрата в Пулковском проезде (Иркутск-2) — 5 млн рублей. Дом будет сдан через год, квартира без отделки.

Пенза, ЖК Пулковский. Фото: Домклик

Пенза, ЖК Пулковский. Фото: Домклик

Сколько платим: «Семейная ипотека» (кому подходит и кто может подождать ее перезапуска) — от 20,9 тыс. рублей в месяц. Базовая ипотека на новостройки — 54 тыс. рублей ежемесячно. Есть еще программа от Сбера и застройщика — с платежом от 34,6 тыс. рублей. Но Домклик честно предупреждает: при выборе этого варианта сама квартира в итоге может оказаться дороже — здесь необходимо получать персональный расчет от девелопера.

Вторичка.

В том же ЖК много недавно сданных домов, квартиры продаются. Ищем варианты схожей площади. Вот «двушка» на 42 «квадрата» с евроремонтом — продаётся за 6,3 миллиона рублей.

Заезжай и живи. Сколько платим: базовая ипотека — около 68 тыс. рублей в месяц.

Казалось бы, новостройка дешевле на 1,3 млн рублей. Но: примерно столько же придется потратить на приведение «черновой отделки» в жилой вид. Плюс платежи за аренду — в ожидании сдачи дома.

Что выгоднее? Если вам светит «Семейная ипотека» — новостройка. А если нет — то, при прочих равных, все-таки готовая «вторичка».

Свердловский округ

Совсем другой район города, гораздо ближе к центру, престижнее. Жилье дороже.

«Радужный» и «Радужный парк»

Новостройка

Вот здесь точно придется поломать голову — и калькулятор. ЖК «Радужный парк» обещают сдать уже в сентябре 2024 года. Квартиры схожей площади — около 40 «квадратов» — здесь можно найти и по 5,1 млн рублей, и по 6,4 млн.

Это связано с этажом расположения конкретной квартиры, с тем, что часть вариантов продаются по переуступке и т. д. Соответственно, разнятся и платежи — по базовой ипотеке их размер составляет от 64 до 84 тыс. рублей в месяц.

Пенза, ЖК «Радужный парк». Фото: Домклик

Пенза, ЖК «Радужный парк». Фото: Домклик

Новостройка остается новостройкой, и ремонта нет. Но по документам для льготных вариантов ипотеки подходят далеко не все квартиры в этом ЖК, особенно сейчас, когда «Господдержки» уже нет, а обновленной «Семейной» еще нет — и кто знает, успеет ли она запуститься до сдачи дома.

«Вторичка»

В соседнем микрорайоне — буквально в километре — есть ЖК «Радужный», 2022 года постройки. «Двушка» площадью 41 «квадрат», с хорошей отделкой, здесь продаётся за 6,3 млн рублей. Платёж по базовой ипотеке – 68 тысяч рублей в месяц.

Разница в цене: даже если выбрать самую бюджетную альтернативу в новостройке — за 5,1 млн рублей, вся экономия уйдет на ремонт. Плюс, вторичка находится в более обжитом районе, и заехать в квартиру можно хоть сразу после сделки. А ипотека — практически одна и та же.

Октябрьский округ

Современный деловой центр города. Квартиры здесь, соответственно, дорогие, а новостроек на данный момент не так много — район активно застраивался лет 20 назад.

Новостройка

Улица Байкальская, ЖК «Скайлайн». Близко к центру города, квартира с интересующим нас метражом будет построена в 2026 году, то есть нескоро. Ее цена — 9,1 млн рублей. Базовая ипотека — 99,2 тысячи в месяц. Но есть ипотека от застройщика и Сбера, более подъемная для такой недвижимости — 63,5 тысячи рублей.

Пенза, ЖК «Скайлайн». Фото: Домклик

Пенза, ЖК «Скайлайн». Фото: Домклик

«Вторичка»

Студия в тот же 41 «квадрат» на Ямской расположена неподалеку. Продают квартиру в доме 2008 года постройки много дешевле — за 6,5 млн рублей. Этому есть и причина — базовая ипотека без всяких льготных программ обойдется от 82,8 тыс. рублей в месяц.

Разница в цене: существенная, 2,6 миллиона рублей. Но ипотека от застройщика и Сбера в более дорогой новостройке всё же доступнее. Плюс, можно немного подождать и попытаться взять недвижимость в «Скайлайн» по «Семейной ипотеке», когда ее перезапустят. В этом случае новостройка однозначно окажется в выигрыше, тем более что такое жилье — в центре города — редко берут в качестве первой квартиры, то есть покупателям вряд ли придется тратиться на аренду в ожидании сдачи ЖК.

КОНКРЕТНО

Советы экспертов Домклик

Перед тем как сделать окончательный выбор, необходимо внимательно изучить рынок: выгодные — с поправкой на нынешние времена — предложения можно найти как среди новых квартир, так и в сегменте «вторички».

При этом стоит помнить, что стоимость первичной недвижимости зависит от срока сдачи объектов: чем он ближе, тем дороже квадратный метр.

Также следует обратить внимание на то, что новостройка, купленная не у застройщика, а у частного лица, под действие льготных программ не подпадает. Однако недавно в Сбере появилась возможность оформить льготную ипотеку на покупку готового или строящегося жилья у продавцов и инвесторов — индивидуальных предпринимателей.

Еще больше советов для тех, кто выбирает между новостройкой и вторичкой, найдется здесь.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Час до центра. Топ-5 самых доступных новостроек Иркутска

Кредит или залог: где взять деньги на ремонт квартиры

Лимит «Семейной ипотеки» в Иркутске можно увеличить до 15 миллионов рублей

Из глубинки в Иркутск. Как не совершить основные ошибки приезжего

Реклама. ООО «Домклик». ИНН 7736249247. erid: LjN8KJn3a